CRR3 – Nowe podejście do oceny ekspozycji zabezpieczonych nieruchomością w ramach metody standardowej.

Rok 2024 stawia przed bankami wiele wyzwań związanych z implementacją zapisów rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady Europy CRR3. Zmienione regulacje mają na celu lepszy pomiar wrażliwości na ryzyko i zapewnienie bardziej spójnego podejścia do zarządzania ryzykiem w branży bankowej. W tym celu stosowanie modeli wewnętrznych zostało obwarowane dodatkowymi warunkami, które ograniczają oszczędności kapitałowe możliwe do osiągnięcia w ramach metody IRB. Jednocześnie znacznie wzrosła złożoność nowych standardowych metod pomiaru ryzyka.

Systematycznie wprowadzane są ulepszone wymogi dotyczące danych i ujawniania informacji, co z pewnością będzie wymagało dodatkowych wysiłków i zasobów w zakresie gromadzenia danych i zarządzania nimi.

Zmiany w zakresie kalkulacji wymogów kapitałowych jak i ich raportowania powodują, że banki stanęły przed koniecznością weryfikacji dotychczasowych źródeł zasilających moduły CRR, ale także, a może przede wszystkim, pojawiła się konieczność rozszerzenia tych źródeł. W zasadzie możemy mówić o modyfikacji całych procesów sprawozdawczych wraz z wykorzystywanymi w nich procedurami i danymi.

Jednym z takich obszarów, który w znacznym stopniu został dotknięty zmianami CRR3 są ekspozycje zabezpieczone nieruchomością. W zmienionej metodzie standardowej CRR3 utrzymuje rozróżnienie między nieruchomościami mieszkalnymi i komercyjnymi i tworzy nowe podziały w oparciu o strumienie dochodów generowanych przez nieruchomość. Kredyty hipoteczne na nieruchomości generujące dochód (IPRE) są traktowane w sposób szczególny. Są one uważane za bardziej ryzykowne, ponieważ spłata w istotny sposób zależy od generowanych przepływów pieniężnych, podczas gdy spłata kredytów na pozostałe nieruchomości zależy w zasadzie wyłącznie od zdolności pożyczkobiorcy do spłaty.

Poza informacjami dotyczącymi generowanych przez nieruchomość przychodów, banki będą musiały zbierać dodatkowe informacje o tym:

• czy nieruchomość jest w pełni ukończona
• czy nieruchomość stanowi główne miejsce zamieszkania dłużnika
• czy dane zaangażowanie jest zaangażowaniem wobec osoby fizycznej i jest zabezpieczone lokalem mieszkalnym o cechach zarobkowych, a łączne zaangażowanie instytucji wobec tej osoby nie przekracza 4 nieruchomości
• czy dane zaangażowanie jest zaangażowaniem wobec stowarzyszenia lub spółdzielni zapewniających swoim członkom główne miejsce zamieszkania
• czy dana nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie należy do przedsiębiorstwa publicznego lub regulowanego stowarzyszenia non-profit oferującego długoterminowe zakwaterowanie

Kolejnym ważnym elementem ustalania wagi ryzyka dla ekspozycji hipotecznej jest właściwa weryfikacja wartości nieruchomości i wyznaczenie wskaźnika ETV, będącego stosunkiem ekspozycji do wartości tej nieruchomości. Tak jak dotychczas, warunkiem uznawalności takiej wyceny jest obowiązek dokonania jej przez rzeczoznawcę posiadającego niezbędne kwalifikacje w zakresie dokonywania wycen, a proces ten musi być niezależny od procesu podejmowania decyzji kredytowych przez instytucję. Nowym elementem wyceny uwzględnianej w kalkulacji wymogu kapitałowego jest konieczność odniesienia tej wyceny do średniej wartości tej nieruchomości lub nieruchomości porównywalnej w ciągu ostatnich sześciu lat w przypadku nieruchomości mieszkalnej lub ośmiu lat dla nieruchomości komercyjnych.
W przypadku ekspozycji hipotecznych osób fizycznych konieczna jest jeszcze weryfikacja tego czy waluta przychodów dłużnika i ekspozycji są zgodne. Jeżeli nie, konieczna jest zastosowanie dodatkowego mnożnika 1,5.
W klasie ekspozycji hipotecznych CRR3 definiuje również ekspozycje związane z nabyciem, zagospodarowaniem i zabudową gruntów (ADC). Jest to grupa ekspozycji hipotecznych, obciążonych najwyższą wagą ryzyka – 150%.
Jak widać, zmiany CRR3 wymagają od Banków wielu działań, zmierzających do oceny jakości swoich danych i potencjalnego wdrożenia planów uzupełniających zakres tych danych w swoich systemach. Posiadanie tak szczegółowych informacji jest niezwykle istotne z punktu widzenia zastosowania korzystniejszej wagi ryzyka. W CRR3 zakres stosowanych wag ryzyka to przedział od 20% do 150%. Każdy brak informacji o ekspozycji lub nieruchomości ją zabezpieczającej może skutkować zastosowaniem wyższej wagi ryzyka co oczywiście przełoży się na wzrost wymogów kapitałowych.